今年头两个月交易量显著减少 私宅价格涨幅再放缓

(2008-04-02)

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　　龚慧婷

　　虽然在今年头两个月，私宅交易量显著减少，但新数据显示，私宅价格不但没有下滑，还上涨了4.2％，只是涨幅进一步放缓。这也是自2006年第四季的一年多来，本地出现的最低私宅价格涨幅。

　　市区重建局昨天发表的初步预估数字显示，2008年第一季的私人房屋价格，比去年第四季高4.2％，第四季的季比涨幅是6.8％。这显示本地私人住宅的价格已开始出现增长放缓的现象。

　　市场人士认为，涨幅放缓显示，美国经济、次贷危机和股市带来的持续隐忧，使买家谨慎。房屋售卖交易量相当少，也使所预估的季比价格增长是4.2％，比去年第四季的6.8％低。但尽管今年头两个月的私人住宅交易量减少，但价格却没有下滑，显示本地房地产市场的基础并未被动摇。

　　市建局不久前公布的数据显示，今年2月份发展商卖出的私宅单位只有170个，而1月份时还有316个。若包括执行共管公寓（EC）在内，2月份销售的单位数目也只有185个，1月份出售的单位总数是328个。

　　世邦魏理仕执行董事李晓和指出，在今年第一季，买家采取了观望的态度，而发展商也决定推出较少的新项目，这个现象自去年第四季开始，就相当普遍。他估计，第一季售卖的私宅单位，会低于1000个单位，比去年第四季的1449个单位低。

　　他指出，在2008年第一季推出售卖的1200个到1400个新的私人住宅单位中，并没有豪华项目，而唯一推出的高档项目，是在第9邮区的项目，尺价介于1500至1700元。

　　其余新项目，主要是在市区外围地区（如基里玛路和实龙岗路）和东海岸地区（直落古楼），尺价分别介于每平方英尺1000至1100元和850至900元。唯一对准大众私宅市场的是勿洛水池路的Waterfront Waves，每平方英尺的售价大约是800元。

　　李晓和指出，为第一季价格增长提供部分“支撑力量”的，包括一些已售罄的新项目，如Wilkie 80（50个单位，平均售卖尺价是1530元）、Cosmo（45个单位1100元）等。　

　　李晓和认为，类似的销售量下滑情况应该也出现在楼花转售（sub-sale）和转售（resale）市场。但第一太平戴维斯（Savills）行销与业务开发主管邱瑞荣认为，楼花转售和转售活动的交易量虽然没有2007年那么高，但08年第一季的数字同06年第一季的数字相差不远。

　　ERA助理副总裁林东荣指出，次贷风暴使得本地和海外买家及机构投资者都采取观望态度，在2007年的快速增长后，私宅市场仿佛进入某种“静止状态”。

　　高力(Colliers)国际研究与咨询部主管郑惠匀却认为，这显示市场尚未出现套利者惊慌抛售的情况，而卖家也不愿意降价出售单位。

　　但卓登国际(Chesterton)研究部主管陈瑞谨认为，交易量大幅度减少，价格还出现4.2％的涨幅，似乎不太符合传统对供需和价格的看法。

　　而昨天公布的价格预估数据则显示，在一月份，一般反映高档私宅市场的核心中央区（CCR），非有地住宅的价格涨幅估计是4.4％，反映中档市场的核心区以外的中央地区（RCR）涨幅为3.9％，反映大众私宅市场的中央区以外（OCR）则估计上涨4.8％。

　　莱坊（Knight Frank）研究部主管麦俊荣指出，核心中央区的价格涨幅是连续七个季度来最低的、另外两个市场的价格，也是在连续三个季度，上涨约7％以来，最低的涨幅。

　　在去年第四季，核心中央区的涨幅是7.5％、核心区以外的中央地区涨幅是7.7％、中央区以外的涨幅是7.0％。

　　仲量联行研究部主管蔡炎亮博士指出，最大的价格放缓，来自RCR市场，或许显示中档市场的价格已接近顶端，也表示中档买家对负面市场情绪可能比较敏感。大众私宅的需求相信来自打算提升的买家、受集体出售影响的人士和打算长期投资的富裕人士。　　

　　市建局也指出，预估数字是根据每一季的前十个星期呈交的房屋转让禁令(caveats)中的交易价格，再加上新销售的单位来统计。当局会在四个星期后公布完整数据。

　　市建局说，政府会继续严密观察价格走势，并提供即时的价格相关信息。而接下来的供应依然很充足，截至去年第四季，未竣工的私宅还有6万4900个单位，其中5万6100个预计会在2008年至2011年竣工。发展商尚未脱售的单位有3万8300个（占供应的59％）。

　　市建局因此呼吁买家在做出购屋选择时，将供应充足的信息列入考虑范围内。

全年私宅价格可能只增5至10％

　　市场人士也估计，接下来私人住宅价格的上涨幅度相信会进一步放缓。

　　麦俊荣认为，在接下来的三到六个月内，交易量稀少的情况还会持续，因此每个季度的价格涨幅可能会维持在5％以下，因此，2008年全年的全岛平均私宅价格，可能只增长5至10％。若经济在接下来继续萎缩，房屋价格将面对强大的下跌压力，甚至可能经历自2004年第一季以来，第一次的价格下滑。

　　在2007年，虽然私宅价格在第四季踩煞车，但全年的私人住宅价格还是向上冲了31.2％。　　

　　林东荣说，多数发展商，尤其是那些在过去两年内赚了一笔的人，相信在短期到中期，还能采取观望的态度，握紧手头上的新项目，不推出市场。虽然市场不乏买家，但投资者也正在寻找价廉物美的项目。他相信这样僵持的情况还会持续下去。

　　蔡炎亮认为，在接下来的9到12个月内，私宅价格应该还会持续疲弱，一旦美国市场复苏后，或许会使“买气”回升。

　　郑惠匀认为，接下来的一到两季，价格涨幅应该还有2至3％。虽然本地房地产市场，相信要到今年第三、四季，才能感受到美国经济放缓的完整冲击，但本地的F1赛车和综合度假胜地，带来的正面影响，相信将抵销部分的负面冲击，因此，价格在今年最后一季，也可能上涨5至8％。

　　陈瑞谨相信，市场在不久后，将进行调整。价格是否能持守，将视持有能力而定。

　　邱瑞荣认为，楼花转售和转售活动的交易量虽然没有2007年那么高，但08年第一季的数字同06年第一季的数字相似。他相信，除了大众私宅的价格接下来可能上涨外，中档和高档市场的价格应该会维持不变。　　

　　李晓和认为，以第二季度来看，虽然本地经济的基本面还属于健康水平，但若环球金融危机、股市调整和美国经济衰退等不稳定因素加剧，目前的谨慎情绪可能会维持下去，对新登场项目的反应，或许保持在“微温”的状态。

　　但若市场情绪能改善，销售量能增加，那私宅价格可能在第二季会出现1至2％的微小涨幅。