今年私宅及办公楼供应将比预期多

李韵琳　(2008-02-02)

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　　2008年一直被市场视为私宅和办公楼吃紧的一年。其实，情况并没有想象中的糟，今年的私人住宅以及办公楼供应将比预期来得多。市场人士预计，这将有助于缓和私宅售价和租金的涨幅。

　　根据市区重建局(URA)上个星期所公布的第四季房地产统计数据，预计在今年完工的私宅单位将有8364个，这个数目较第三季统计数据的5541个单位多将近3000个单位。

　　市建局受询时表示，这主要是因为发展商将一些大型项目的完成期提前了。发展商每个季度都会向市建局呈报预计完工或取得临时入伙准证日期，这些项目包括拥有546个单位的海景华庭(The Sea View)和228个单位的The Cosmopolitan。

2010年完工单位锐减

　　不过，数据显示，预计在2009年和2010年完工的单位却比预期中稍微少一些。即将在2009年完工的单位从1万4706个略微减少至1万3463个，而2010年完工的供应则从2万1369个单位锐减至1万8306个单位。

　　第一太平戴维斯(Savills)行销与业务开发主管邱瑞荣表示，一般的发展商在设定入伙日期的时候较“怕输”，以便为不时之需留些空间，虽然建设工程只需三年的时间，但它们会向市建局申报发展期为四至五年。

　　卓登国际(Chesterton International)研究部主管陈瑞谨则指出，由于过去五个月，房地产需求一直在下跌，而价格则横摆，一些发展商可能担心市道因美国经济增长放缓和次贷问题拖累，加快完成预定在2009年才完工的项目，同时把2010年的供应延后推出，希望等到市场回调时再推出。

　　此外，陈瑞谨也提出，去年10月以后推出市场的单位还有许多未出售，12月份推出的单位就有将近一半无人问津，整体上市场供应其实没有人们想象中的短缺。

　　至于2010年的供应相反的比预期中少了约3000个单位，仲量联行(JLL)研究部主管蔡炎亮博士说，这可能是因为过去一年里建筑工程大增以致建筑材料和员工吃紧所导致，使得发展商被迫延后完工日期。尽管如此，2009年和2010年的整体供应还是相当庞大，因此他认为，私宅租金预料将开始趋软。

　　邱瑞荣指出，更多供应会抑制附近单位的租金价格上涨，进而影响附近单位的转售价。

　　预计将在今年完工的项目，大部分位于市区以外以及东部的一些小型公寓项目，但黄金地段的项目也不少，拥有387个单位的乌节史格园(Orchard Scotts)、295个单位的Parc Emily和486个单位的Park Infinia at Wee Nam预计将在今年内完工，使得第9第10和第11邮区高档公寓供应紧张的情况有望获得舒缓。

　　不过，莱坊(Knight Frank)研究部主管麦俊荣认为，由于即将完工的项目几乎都被预定一空，因此对价格的影响并不会太显著。

花旗银行下调发展商评级

由于市场供应比预期中多，花旗银行(Citigroup)分析师在最新发表的房地产报告中，下调了本地上市发展商的评级，认为本地大众化私宅的价格和租金增长将减少5％至15％，中档项目能取得0％至5％的增长，而高档项目的价格和租金则将保持平稳。

　　分析师指出，2008年原本预计有6200多个单位因集体出售而被拆除，而原本供应仅有5541个单位，出现新供应无法弥补被拆除单位的情况。随着供应增加至8364个，这个问题已不存在。

　　办公楼方面，第四季的数据显示，预计在2008年和2011年之间完工的供应从第三季的73万平方公尺增加至88万平方公尺。

　　市建局指出，淡滨尼宏道(Tampines Grande)、安顺路和史各士路的短期办公楼等新办公楼项目，在第四季里获得申请规划准证(planning approval)，使得供应进一步提高了。

　　政府去年7月起推出的三个短期办公楼地段也稍微缓解了今年和明年的办公楼供应吃紧情况，预计在今明两年完工的办公楼供应分别为25万5000平方公尺和21万5000平方公尺。尽管一些供应被延后至2011年以后，但大部分的办公楼供应将在2010年推出，达39万平方公尺。