为避免过剩 受访房地产界人士吁政府
下半年以“备售名单”售地

吴慧敏　(2008-06-04)

　　对于即将出炉的2008年下半年政府售地(GLS)名单，房地产界人士认为，为了避免过剩，政府不应通过“正选名单(Confirmed List）”，把更多土地硬塞到市场上来。

　　由于市场情绪已经转弱、买卖活动显著减少，最好还是通过备售名单(Reserve List)，让市场决定自己的“消化能力”。“正选名单”只适合用来发售少数几幅“具战略意义”的地段。

　　世邦魏理仕(CB Richard Ellis)执行董事李晓和回答本报的询问时说：“暂时来讲，政府最好不要再发售任何正选地段。”

　　他指出，过去18个月来，各个政府机构已经发售了不少土地。从2007年至今，估计已卖出将近50幅地段。

　　“政府应该让这些已售出的地段有时间完工与销售，不停地推出更多正选地段，可能会导致市场出现过剩的情况，特别是现在市场已有足够的供应量。再说，发展商也从集体出售活动中买下了不少私人土地。”

上半年11幅正选地段至今只卖五幅

　　去年，新加坡楼市暴涨了31％，导致一些领域出现短缺现象。为了满足需求，国家发展部在去年12月发布2008年上半年售地计划时，一共将11幅地段放入正选名单中。这些土地能够为市场增添大约3000个私宅单位、15万平方公尺的商业楼面，以及1670间酒店客房。

　　到目前为止，只有五幅正选地段成功卖了出去。其余六幅地段，有两幅还没有正式招标，两幅正在招标，一幅地段完全无人问津，一幅地段因出价太低没有颁售。

　　这相信是因为本地楼市自去年10月以来，便因为美国次贷风暴而迅速冷却下来。目前，新私宅单位的成交量不但减少了八成，一些官地也开始出现“消化不良”的现象，虽然一些地段仍然吸引到十组八组人马进场争夺，一些地段却完全无人问津。

　　第一太平戴维斯(Savills)行销与业务开发主管邱瑞荣认为，硬硬供应更多的土地，不但会向外国基金发出不良的讯号，也会对紧绷的建筑业带来更大的压力。

　　“现在的楼市已经跟十年前不一样，有许多外国资金在支撑。如果政府对市场经济不够敏感，继续供应更多的土地，让外资失去信心，可能会导致它们将资金撤出。”

　　他和戴德梁行(DTZ)研究部高级董事蔡楚芬都认为，比较好的做法是把土地都拨入备售名单中，让市场自由决定需求量。

　　“正选名单应该只是用来应付一些城市规划上的需要，例如发售一两幅位于裕廊湖新区的地段，以便启动该地区的发展。”

　　除了裕廊湖新区，加冷河畔、巴耶利峇，以及梧槽路(Rochor Road)／奥菲亚路(Ophir Road)都是政府可能因为规划上的需要，而推出正选地段的地区。

　　高力(Colliers)国际研究部主管郑惠匀也认为，政府应该继续利用备售名单来应付私人企业对土地的需求，而利用正选名单来达到长期的发展需求。

　　她猜测，在现有较为软弱的市场环境下，政府可能将下半年的正选地段减少到四至六幅。“政府也可能在下半年的备售名单中增添一些新的地段，特别是2008年总蓝图中的成长地区。”

　　不过，蔡楚芬与李晓和却认为，由于上半年的备售名单已经相当多样化，而且根本没有被“勾”出来，所以没有必要在下半年的备售名单注入“新血”。

　　新加坡的售地系统分“正选名单”和“备售名单”。正选名单中的地段会直接在既定日期推出市场招标。后者则需要由发展商申请，价格被当局接受后才会推出招标。