正当大家还在讨论30年地契的房地产，是不是能够被新加坡人接受时，一些发展商已经走快一步，开始研究是不是能够将永久地契或99年地契的地段，分成较短的地契年限来“散卖”了。

　　这确实是一个很有趣的构想。

　　如果一块永久地契的土地，能够分割成30年、30年……又30年来出售，那么发展商岂不是坐拥了一只可以下金蛋的鹅——而且是一只寿与天齐，直到海枯石烂、地老天荒都还能一直下金蛋的鹅？

　　其实现有的条例，并不限制发展商将地契分割成较小的部分来散卖。

　　例如：1997年，美国大使馆将禧街（Hill Street）的永久地段拿出来招标时，就曾经尝试将它的永久地契地段分割成125年地契来出售。

　　但是，这样的例子，非常罕见。除了美国大使馆外，似乎没有其他发展商这么做过。

　　为什么呢？其中一个可能性，跟人的寿命有关。目前市场上的地段主要分成两类：永久（包括999年）和99年地契。

　　如果将永久地契分割成较短的期限，也就是99年来出售的话，恐怕没有什么人有能力看到第二次交易的完成，以及享受第二次交易所带来的“果实”。

　　所谓二鸟在林，不如一鸟在手，现在将整张地契卖了，赚到的钱才是最实际的。99年后的事情，谁能够预料呢？

　　但如果是30年的地契呢？虽然时间也不短，但起码并不再是那么遥不可及，房地产发展商是不是应该重新考虑呢？由“批发商”转为“零售商”，到底是不是一个好主意呢？

不符合经济效益

　　答案是未必，原因是它并不符合经济效益。

　　第一是回报率的问题。如果发展商以1亿元来购买一幅永久地契地段，然后将它分割成30年地契来出售。假设它能够以6000万元来卖掉这个地皮，那也就是说，它还有4000万元的投入资金将在未来30年内一直悬空，回报率等于零，要到第31年以后才有着落。

　　但是，30年后的市场环境已作何改变？一定会更好吗？谁也说不准。

　　证券分析员恐怕也不会喜欢这个主意，因为投资者所背负的风险无疑正往上飙。而且除了投资回报率外，这个做法也可能影响到公司的负债情况。

　　这也就牵涉到第二个问题：借贷成本。我们再回头看看上面的例子：如果发展商只以6000万元，来出售这块价值1亿元的地皮（的其中30年地契），那未来30年之内，他是否只有能力偿还60%的银行贷款？

　　如果发展商跟银行说，我现在只还你30年地契的钱，其他的钱等我在30年后收到钱了才还给你。你想，银行会答应吗？

　　要知道，发展商已经将这块地段未来30年的使用权卖了出去，一旦发展商的财务出现了状况，银行在未来30年之内，是无法将地段收回来的。

　　当然，我不敢说，每家银行都会打开大门把这位发展商请出去。但是，可以想像的是，能够让这位发展商留下来的银行，必定会要求发展商在未来30年之内，为所欠的款项缴付利息。

　　30年的利息累积下来，必定非常可观。而30年后的房产价格涨幅，是不是真的能够至少抵销、甚至是超越这30年的利息成本呢？

　　当然，借钱的方法很多，不一定只有银行才借得到钱。据了解，发展商所考虑的方法，还包括通过发售债券的方式，向其他投资者筹集资金。

　　但是，新加坡房地产发展公司当中，是不是有一家有能力发售长达30年的债券呢？

　　30年的债券，必须要有非一般的强大财力做后盾才行。投资者必须有信心，这家公司在30年后依然存在，而且有能力偿还债务。

　　一些业内人士认为，即使是嘉德置地，恐怕也要有母公司淡马锡控股的担保，才能够成功地发售30年的债券。

　　看来，发展商要散卖地契，开拓另外一门生意，没有表面想像的那么简单。中间还有很多复杂的技术问题须要解决。

市场是否接受还是问题

　　不过，要解决这些复杂的问题之前，发展商最重要还是先将基本功课做好。30年地契的房地产，还是一个相当新颖的概念，是不是能够被市场接受还是一个问题。

　　要人们接受只有30年地契的房子，关键在于价格。如果价格便宜的话，比如说比租房子还划算，那么必定有人愿意投资。

　　但如果发展商拼命以各种理由来催眠自己、催眠买家相信它的增值空间，然后在标地时将价格抬高。那么，30年地契的房子不但不会协助新加坡降低成本，而且还有可能像执行共管公寓一样，必须多走一段艰辛的冤枉路，才能被国人接受。

《联合早报》