庞大的房地产贷款市场，是金融业者兵家必争之地。这一轮的减息战，使到这行业的利润普遍降低了。

● 林宝瑛　报道

　　本地银行，最近展开另一轮削减利率战。

　　这一轮的银行削减利率战，各银行所提出的利率，已经非常接近它们的资金成本。这次的减息战会不会像三年前那样导致住宅产业复苏？这是每个发展商、产业购买者所密切关注的事。

　　三年前，本地疲弱产业市场，受到发展商削价在先、银行降息在后的相互配合下，住宅产业出现了区域金融风暴后首次复苏现象－－交易量创下六年来的最高量，这个记录到现在还保持着。

　　从大多数银行所提出的贷款利率显示，房地产贷款者在第一年，所要支付的利率最低，第二年利率略为升高，第三年的利息再上升，过后，贷款利率便跟优惠贷款利率走。

　　华侨银行所提出的两种贷款配套，除了固定利率配套之外，另一项可让借贷者按照借贷款额，更灵活的安排贷款利率，享受到低息贷款的好处。

银行批准利率期限就生效 　　利率期限，从银行批准申请那天生效 　　虽然银行的贷款利率，是从银行借出贷款时开始计算，可是，固定低息贷款期，则是从银行批准贷款那一天开始算起。 　　一般上，银行需要约两星期，审查一份申请表格（个别银行所需要审核时间可能有所不同，贷款者应先查问清楚，并预先保留几天宽限期。）。 　　许多订购产业者，虽然在购买产业前，都做了‘功课’，调查那一家银行所给予的条件（主要是贷款利率）最好，可是都在订购产业后，立刻将贷款申请书提交给银行。结果是，贷款申请批准了，产业的交易合约还没有签署，白白的浪费了几个月的低息期。 　　假设所买的是落成的屋子，通常的完成交易日期是3个月，交易双方也可以商定一个双方都能接受的完成交易日期。 　　假设双方的签约是在4月30日，期望完成的日期是8月1日。 　　根据交易的完成日期，在7月间向银行提交贷款申请，将能比5月间便提出申请，能够享受到更长时期的低息期。

　　拥有最大住宅产业贷款市场的发展银行，调整过的固定贷款利率，可媲美原本最低利率配套的华联银行。

　　贷款者在选择向那一家银行申请贷款时，许多人只注意到短期的低利率配套。事实上，这只是考量的条件之一。

　　另一些值得考虑的因素包括：跟银行的连系、服务、提早付款、转换贷款配套所要支付的罚款、固定低息期过后的利率………等因素在内。

　　利率不可能永远保持在低水平，贷款利率下调，许多置业者为节省时间，会在不知不觉间‘浪费’低息贷款的一些好处－－在最适当时提出申请，才能享受到低息利益。

买入已落成产业
节省利息很可观

　　从借贷款额来说，如果产业购买者所买入的是已经落成的产业，他将能充分的享受到数年固定低息的好处－－第一年的贷款额最高，利率最低，所能节省的利息也很可观。

　　购买者如果是订购还在发展中的产业，则第一年的利率虽然低，可是，能够节省的利息其实不多。

　　还在发展中的住宅，根据建造的进度鸠收各期款额，申请者如果时间配合的准，大约两成的贷款能够获得低息贷款，时间配合不准的话，最多只有一成的贷款，能够享有首年（有些只有几个月）的低息贷款。

订购刚建项目
以建造进度还款额

　　如果所订购的是刚展开建造工程的项目，屋子摊还款额是根据建造进度，所要考虑的是建造时间表，以及购买者能支付多少期的屋价。

　　购买者跟发展商签署交易合约时，按照产业交易规定，缴交首期20%产业价（包括较早时取得购买权时缴交的5%），第二期的10%催收帐单会在完成基础建造工程，大约是签约之后的一个多月到来。

　　假设购买者能够支付这一期的屋价，他更没有必要太快申请产业贷款。

　　另一期的10%期款，大约会在一年后，也就是建筑师证明整座建筑物的钢骨水泥工程结束后，发展商才会发出催收这一期的款额。

　　诚然，延迟申请产业贷款，也可能冒着一定程度的风险：假设贷款利率突然扭转上升，而且升幅可观，则延迟申请贷款可能得不偿失。

　　在过去两年来，虽然美国屡次调高利率，可是，本地房地产的贷款利率走势一直偏低。今年以来，美国采取宽松的利率策略，一连四度降低利率。

　　当世界经济增长都在出现放慢现象，各地市场在一片减息声中，银行与金融业都在想尽办法将钱借出去，本地房地产市场处在低迷状况下，房地产贷款利率回调，可能性不高，迟一点才提出贷款申请，‘风险’还是冒得过。

《新明日报》

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