● 罗文燕

　　经过几轮削价战之后，房屋贷款市场最近似乎沉寂下来。银行虽然暂时“息战”，它们对争取和保留信贷素质良好的客户还是不遗余力。这是否意味着现在是再融资房屋贷款的最好机会？

　　如一位银行家所说的，对银行而言，目前的房屋贷款利率可说是处于“自杀式”的水平。业者也预期银行在短期内不会再削减利率。荷兰银行的销售主管佘文进说，房地产市场活动目前相当疲弱，经济前景也不太乐观，各家银行加紧信贷风险的控制。

挽留素质良好的客户

　　我国银行与其积极通过削减利率来争取新客户，不如把重点放在挽留素质良好的房屋贷款客户，以免在对手的再融资配套“夹攻”下流失好客户。市面上也的确不乏诱人的配套，吸引人们再融资房屋贷款。

　　或许你还不知道，但即使你的新贷款数额超出房地产目前估价的80%，你还是可以再融资房屋贷款，条件是新的贷款数额不能超过旧的贷款额；银行愿意支出的贷款一般上也不会超出房地产的市价。

　　这对1996年5月之前买下房地产的屋主应该是好消息。金融管理局当年宣布禁止银行给予100%融资房屋贷款之后，本地房地产价格蒙受重挫，不久后的区域经济危机更打击了房地产市场，导致这些屋主饱受房地产贬值之苦。

　　但话说回来，再融资贷款不一定对所有屋主有好处。

注意“利息”和“赎回罚款”

　　祖备律师事务所的高级合伙人叶果强说，屋主必须先检讨现有贷款条款、考虑目前房地产的估价，还有转换银行的交易费用，以决定再融资是否划算。

　　一般来说，在房地产项目还未完成之前，银行的贷款数额很少，这个时候转换贷款配套对屋主的收益不大，因为新的配套也只在首几年给予固定的低利率优待。

　　叶果强说，在检讨现有贷款条件时，应当注意“利息”和“赎回罚款”这两个条款。你可以从这里计算自己在提前偿还罚款期（pre-payment penalty period）内赎回贷款所必须缴付的罚款。

　　屋主也应该考虑持有房地产的时期有多长。对那些打算在几年内脱售住宅房地产的人来说，转换房屋贷款未必带来显著好处。当你快要付清贷款时，再融资也不是一个划算的作法，也没有银行愿意给予再融资。

计算是否划算

　　总的来说，叶果强认为，计算再融资是否划算，应该考虑的是：假设你不转换银行，今后三到五年所必须支付的利息，然后再计算新配套的利息，加上提前偿还贷款的罚款以及转换银行的律师费。

　　如果你打算在今后几年出售这个房地产，你还得考虑新配套的提前偿还罚款。

　　当你决定接受另一家银行的再融资配套后，你在签下银行的贷款献议书时，可以要求委任自己的律师代表自己和银行负责房屋贷款的手续。

　　叶果强说，这将能节省一笔律师费，但不是所有律师都能够代表银行负责房屋贷款，所以最好是选一名能够代表多数银行的律师。如果你的律师能代表公积金局，你能省下更多律师费。

三个月后才启用贷款

　　此外，他建议，最理想的作法是在签下贷款献议书的三个月后才启用贷款。虽然律师通常只需大概六个星期的时间处理新贷款文件，你的现有银行多数需要三个月的通知才让你赎回全部贷款；否则银行在你发出通知后，还是会照常计算三个月的利息。

　　最后一点，银行不时会调整贷款配套，所以留意行情、检讨自己现有的贷款，就能确保自己不会吃亏。

《联合早报》

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