● 彭信国（本文作者是一名执业律师，拥有法律博士学位）

　　 第一次荣登私人房地产业主的心情是既兴奋又紧张的。但是，面对这么多复杂繁琐的法律条例，很多人难免会产生无所适从的困惑与彷徨。

　　本文为你提供购买私人公寓的基本知识，让你对购屋的步骤有个初步的认识，但详细的情况还是应该依照你自己的律师所提供的意见、指导和解说。

　　假如你现在拥有一间政府组屋，想向发展商购买一间私人公寓，那你首先要向政府部门询问，确定自己是否可以在现有的法律下拥有私人房地产。

　　假如你正打算购买第二间私人公寓，以下的资料也可供你参考。

【购买权】

　　当你确定了想购买的公寓单位后，必须先付相等于售价5%的按柜金给发展商。发展商在收到按柜金后，就会给你一份购买权文件。

　　3个星期内，发展商的律师必须再将一份买卖合约寄给你的代表律师。在你的律师收到合约后的3个星期内，你必须决定是否要买下这间公寓。

　　如果你决定买下，就必须在这3个星期内签下这份合约，并且将合约和售价的15%一起交还给发展商。万一你决定不买了，那么3个星期后，发展商就会没收你所付的按柜金的25%，然后将其余的按柜金退还给你。

【公寓的面积】

　　法律规定，你所签的合约上，必须写上由专业测量师所测量的公寓面积。测量的费用由买卖双方支付。

　　如果公寓建好后，合约所写的面积低于测量面积的3%，买方无权要求发展商减价。但如果差别多过3%，买方就可以要求发展商减价。比如说，公寓的实际面积比合约上写的少了5%，那么你只能扣除2%（5%减掉3%）的售价。

　　若是合约所写的面积，多于测量的面积，发展商则不能提高售价。

【贷款资金】

　　你在购买房子和签约前，应该向银行和公积金局询问贷款的详细情况。公积金局和银行的贷款顶限，是售价的80%。

　　除了每个月的分期付款外，你也可以向公积金局申请利用公积金来支付律师费和印花税。

　　简单来说，根据贷款文件，你并不算是公寓的主人，只有在你把向公积金局和银行借的贷款完全还清了，公寓才属于你。当你把贷款还清时，公积金局或银行就必须将它们所保管的公寓地契交还给你。

【买卖合约】

　　一般上，公寓的买卖合约都是大同小异的。

　　签约时，买家应该注意合约上是否清楚与正确地写明公寓的售价和其他细节，例如地契是否永久，或只限99年。

　　当你付了按柜金和15%的售价后，发展商将分阶段向你收取其余的款项。例如，当发展商通知你建筑物的地基完成了，你就得根据合约付给发展商那个阶段应付的款项。

　　拿到公寓钥匙时，你已经支付了发展商85%的售价，到了这个阶段，你也得开始支付门牌税和保养费。

【印花税】

　　印花税是购买房子时，其中一笔不小的费用，买家应该加以考虑。

　　以下是政府规定的计算印花税的方程式：假如一个房子的售价在30万元以上，印花税就是30万元的3%，再扣除5400元，即3600元。这笔钱必须在发展商通知买方拿钥匙之后付清。

　　假如你买的是已经建好的房子，就必须在卖方签了转让文件后，即刻缴交印花税。

【保证】

　　发展商必须保证建好的公寓品质是符合规格的，保证的有效期为发展商通知你可以拿钥匙的一年内。

　　买方可以通过有关的政府部门，保留相等于售价13%的款项作为保证金。你拿了钥匙后的一年内，应该以书信通知发展商，公寓内有任何的欠缺或不足之处，例如瓦砖有裂缝。

　　发展商必须在收到你的书信的一个月内，把缺陷修好。若在一个月后，缺陷还没有修补好，你得再发一封信通知发展商，限定他们在14天内把缺陷补好。如果发展商再过了14天的限期还没有把缺陷修补好，你就可以自己雇用承包商来修补，承包费用将从13%的保证金扣除。

【取消合约】

　　每当房子建到某一个阶段时，发展商便会通知你付清那个阶段的款项，否则发展商可以向你收取迟交那笔钱的利息，利息是本地4家银行的优惠利率的平均，再加2%。

　　发展商也可以发通知信，限定你在21天内将所欠的钱付清，否则合约将作废。这是个极为严重的步骤，后果是发展商将没收你已付了钱的20%，外加利息，然后取消合约。

【律师费】

　　你的代表律师可以向你收取律师费，以及贷款手续的费用。律师公会已经订下律师应收取的费用条例，费用是根据售价以及贷款款项的百分比而定的。你可以要求律师给你验证律师公会的条例和收费，以证实它们是正确的数额。

《联合早报》

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