● 潘君琴

　　中国下个月1日将施行新的房地产法规，明确规定买主的权利与保护买主的利益，这对解决新加坡买主与发展商之间的纠纷有一定的帮助。

　　伟凯－黄德森法律事务所的中国法律顾问王道富受访时说，这是中国建设部首次从买主立场制定房地产法规，原来的法规多从房地产发展商的角度制定，规定发展商的条件与责任。

　　下个月实施的这套新法规称为《商品房销售管理办法》，它是根据已施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》与《城市房地产开发经营管理条例》制定的。

　　王道富说，与一般法律一样，这套新法规没有追溯性，即在法规实施之前所签定的房地产交易合同，并不受法规约束。但在司法实践上，新法规还是能起很大的参考作用。

　　也就是说，中国法院在审理房地产纠纷时，尽管有关交易的合同可能制定于法规实施之前，原不受法规约束，但如果案件所涉及的争执属于法律真空地带，法院还是能够参照《商品房销售管理办法》解决问题。

　　王道富说，其实很多法规是根据司法实践的需要而制定，法院在审理案件时发现法律有不足之处，有关单位在接获意见后就会考虑是否制定新的法律。

　　《商品房销售管理办法》对中国房地产交易所作的最大幅度规范之一，是禁止发展商在出售未竣工的房地产时，以售后包租或变相售后包租等重利引诱买主。

　　大多数新加坡人购买中国房地产都不是自住，而是投资并租给人，发展商所声称的包租多少年、每年保证多少租金回报，就成了吸引他们作出投资的原因。

　　王道富说，发展商的这类保证有九成无法实现。因为谁也无法保证几年后房子建成时，房地产市场会如何。

　　除了租金回报问题，新加坡买主与中国房地产发展商的纠纷主要还有货不对办、迟迟拿不到产权证等。在这些问题上，新法规都有说明买主的权利。法规也规定违反某些责任的发展商会被罚款，严重的话，负责人还须负起刑事责任。

　　本地组织“中国产业业主协会”会长何修楠告诉本报，93年至95年是新加坡人投资中国房地产的高峰期，买主与发展商的纠纷主要产生于95、96年，即接近发展商该交付房子的时间。目前其中的一些纠纷还有待解决。不过由于投资者比较谨慎了，从去年起，新的纠纷已很少。

仲裁是可以考虑的纠纷解决方法

　　何修楠说，协会代会员处理纠纷，无论是通过交涉或诉讼，大部分都成功。但比较大的问题是在于执行法院的判决，尤其是如果买主要求现金赔偿。

　　王道富也持同样看法。他指出，发展商是有限责任公司，而且很多发展商是因为财务出现问题，才无法履行合同责任，因此就算拿到判决，买主也不一定能得到实质的补偿。

　　他认为，另一种可以考虑的纠纷解决方法是仲裁。根据国际仲裁公约，中国的仲裁判决能够在新加坡执行。如果发展商在新加坡有资产，买主就可选择在这里执行仲裁判决。法院的判决则一般很难在另一个国家里执行。

《联合早报》