● 邹美琳

　　买屋卖屋，卖屋买屋……

　　不少新加坡人喜欢投资于房地产，设法丰富自己的资产；一些则钟情于将环境优美、设备齐全的公寓视为理想家园。

　　套用一名受访律师所说的，“购买公寓是个大投资，买者绝对不能不做足准备工作和功课，以免错了一步后悔都来不及了。”

　　日前，本报报道了一间执行共管公寓的业主对公寓设施表示不满的事件，这一期的《法律线上》，就请三名资深律师来谈公寓买主在法律上的保障问题，以解开有意购买或投资者可能存有的疑虑，同时也更能掌握法律赋予他们的权利和保障。

　　一般来说，“买者自慎”是购买公寓者的基本原则，这指当卖主没有提供任何保证和担保的时候，买主对自己所购买公寓的质地必须自行负责。

　　受访律师沈茂树说，买卖公寓存在着一定的风险，这是买主必须接受的事实。理由很简单，因为发展商这么多，服务素质和建筑专业水平总有优劣之分，买主难免会遇到无法称心如意的，这是他们必须做好的心理准备。

　　另一名律师钟庭辉则认为，其实发展商通常不会不老实，都会履行对买主的承诺。房地产也和其他的服务业一样讲求服务素质，发展商不能因为“买者自慎”而推卸责任。

　　只不过，花数十万元购买公寓当然必须谨慎，买主做足功课保障自己的利益非常重要。

　　根据三名受访律师的分析，为求买得安心，住后开心，购买公寓者作出选择前基本上有以下三大步骤可以遵循。

购买前注意事项

　　＊参观公寓单位/购买前：买主在选购共管公寓或是执行共管公寓前，应该注意哪些事项，尤其是有关单位内设施和公共设施方面。

　　首先，沈茂树律师指出，买主在参观示范单位时，都会拿到发展商的广告传单或有关公寓的资料。这些印有公寓画面和设施描写的小册子往往很吸引人，将公寓的居住环境刻划画得犹如人间仙境，令买主难以抗拒。

小册子不能作为担保

　　然而，买主不能完全依赖这些小册子，因为它们只是设计师的构思，不能作为担保，也不能形成买卖合约的一部分。

　　换句话说，如果买主在公寓竣工迁入后发现货不对办，他们无法以这些册子的内容作为依据，“冤枉”发展商偷工减料或是没有遵守诺言，没有根据册子上的说明和描述完成工程。

　　沈律师解释道：“这是法律用词上所谓的‘自我宣传’，发展商以小册子向有意购买者推销公寓，但在法律上小册子的内容并不能纳入买卖合约，这一点小册子上通常会注明。”

　　钟庭辉律师则认为：“虽然如此，买主将它们保存下来也无妨，以备真的出现问题时，律师通常也会要求看这些册子或宣传单，以评估严重性。”

要求对方提供书面文件

　　另一名律师孙庆发透露，向发展商或卖主所取得的资料最好都有书面文件证明。

　　例如，示范单位的销售顾问告诉买主，公寓的电梯可达地下停车场又或是买主可获得家具礼券等，这些“口说无凭”的资料最好尽可能要求对方提供书面文件，以备日后货不对办时有迹可循。

　　孙律师说：“无论是执行共管公寓或共管公寓，购买情况基本有两种，一是全新未峻工的公寓发展项目，另一种是转售公寓。

　　“以全新公寓项目来说，发展商通常须遵照一定的法令规定拟买卖合约，这对买主会比较安全。”

　　他说，转售情况则不同，买主要比较小心，最好能够寻求律师的协助。

了解购买转售公寓程序

　　在孙庆发加以解释之前，我们必须先略略了解购买转售公寓的程序。

　　首先，有意购买者必须先支付公寓售价的1%款项给卖主，后者便会通过律师准备和签发选购权书，买主必须在10到14天内决定是否行使选购权。

　　决定购买后，买主要再支付售价的9%款项以行使选购权，最后在约10到12个星期后支付其余的90% 款项，便算完成转售交易。

　　孙律师说：“一些比较害怕失去理想选择的买主，会急着以1%预先付款‘约束’卖主，其实这种做法是不对的。因为很多时候买主都是通过经纪人交付1% 款项给卖主，经纪人或许对买卖合约条文和法律不熟，这就存在一定危险性。”

　　他说：“比较正确的做法是先找律师，尤其是购买转售公寓，更应该早在签署任何文件包括选购权书前找律师。”

签约前注意什么？

　　＊确定购买时：确定购买公寓，但在签下买卖合约前，买主应该注意什么？

　　孙庆发说，转售公寓买主所请的律师可在这时派上用场。

　　在决定购买但却未签下任何文件前，律师可从多方面给予买主协助，在很大程度上保障买主的利益。

　　孙律师指出，律师最先必须做的就是检查并确定卖主是公寓的真正业主，排除卖主只是冒充者的可能性。

　　“另外，卖主可能也未必是公寓业主，他或许只是去世业主的信托人之一，万一只有他答应出售公寓给买主，其余的信托人却不同意，那就麻烦了。”

律师可先看选购权书

　　最重要的是，律师可要求先看过卖主拟好的选购权书，以便在确定保障卖主的选购权书内容也同样保障买主后，才安排买主支付1%款项。

　　孙庆发解释说：“一旦买主先付了款，要作任何更改就比较困难，因此在草拟选购权书阶段，比如买主律师可以要求将9% 款项交由卖主律师保管，在交易完成后才交给卖主。”

　　“这便可保障万一卖主拿了部分款项后不知所终，买主不至于损失惨重。”

货不对办怎么办？

　　＊拿到公寓钥匙/迁入后：如果发现货不对办的情况该怎么办？买卖合约里有什么有利于新公寓买主的基本保障？

　　钟庭辉律师说，买主可能遇到的问题主要可分两种：“货不对办”和“毁坏破损”。

可以向发展商追究

　　以货不对办来说，较大规模的公寓项目发展商通常都会在买卖合约里加以注明，因此如果买主真的发现这些状况，可以向发展商追究。

　　钟律师举例说：“例如在参观示范公寓时，其单位内房门所使用的是质地较好的木料。但是在公寓完成后拿钥匙时，却发现房门以次等的木料做成，买主便可根据合约要求发展商赔偿。”

　　此外，所有发展商都必须在合约里附上为期12个月的保证期，这就“解决”了买主所面对的“毁坏破损”问题。

根据条款要求修复

　　沈茂树律师说，通常买主从拿到公寓钥匙或是发展商通知他们入伙那天算起的12个月内，一旦发现公寓单位里有缺陷，如漏水、墙裂、水管阻塞或地砖破裂等情况，他们有权根据这项条款要求发展商修复。

　　万一发展商迟迟没有回应，买主也可自己先请承包商修理，然后再向发展商索回费用。

　　孙庆发补充说，买主在进入公寓后立即详细检查是非常重要的，如果有问题便可立即通知发展商。

　　另有一条保护公寓买主的条例称为“保证金的保管”，它强制规定发展商在售出公寓时，买方所支付的最后一笔15%购屋款项必须交给新加坡法律学会保管。

　　另一方面，发展商也必须全部履行建公寓的责任，如符合公用事业局和民防部队等部门的规定和条例后，新加坡法律学会才会把保管的款项数额交付发展商。

　　沈律师说，有了这项条例，如果发展商没有修复公寓单位内缺陷，公寓业主可以在找承包商修理后，向新加坡法律学会申请索回修复费。

　　不过，沈律师说，这项条款只局限于业主自己的公寓单位，公共设施如电梯、走廊、游泳池或健身室等，则不包括在内。

业主求助途径

　　购买公寓，不外是想享受一般组屋所没有的泳池、花园走道等私人空间和专用设施。如果买主无法在合约上得到保障，确保公共设施符合发展商当初所许诺的，万一真的遇到货不对办的情况时，他们应向谁求助？

通过管理委员会向发展商投诉

　　沈茂树律师说：“一项公寓发展工程完成后，公寓业主要自组公寓管理委员会，它代表业主监督公共设施，在发现货不对办后，各个单位的业主不用亲自出面，而是通过委员会向发展商投诉。”

　　如果以上方法无法解决业主们的问题，他们还有什么其他求助选择吗？

　　沈律师说，在地契（分层）法令下，当局设立了由资深律师和政府部门官员所组成的地契分层局，负责处理对发展商感到不满的业主的投诉。

直接向地契分层局投诉

　　该局对发展商发出的指令有如法庭庭令，可提出投诉的也不局限于公寓管理委员会，每名公寓业主都可直接向地契分层局投诉。

　　钟庭辉律师指出，其实，向地契分层局投诉只是买主与发展商对簿公堂以外的另一个选择。他说：“有时候，如果同个公寓里的很多单位都发现损坏问题，业主可以联合通过律师向发展商谈判，在未向地契分层局或上法庭前就成功解决问题。”

　　对簿公堂的情况会怎么样？是起诉发展商还是承包商？

也可向高庭提出上诉

　　对于地契分层局发出的命令不满的业主或发展商，也可向高庭提出上诉。当然，不是每名业主或是公寓管理委员会都一定会选择向当局投诉，法律也赋予他们直接对发展商展开民事起诉的权利。

　　钟律师说，除非是疏忽问题，否则买主通常都直接向发展商展开民事诉讼。

　　他说：“承包商都是根据发展商的指示进行工程的，以货不对办或是毁坏破损的情形来看，应该是列发展商为答辩人，除非涉及疏忽元素，如煤气泄漏的问题，那则另当别论。”

　　这是不是表示不涉及疏忽元素的案件与承包商没有关系？

　　钟律师说：“那也不一定，要看个别的情况而定，有时发展商也会将承包商列为第三造，由法庭决定承包商是否也该负责。”

早报中英对照

自我宣传：puffs

买者自慎：caveat emptor

保证金的保管：stakeholding

《联合早报》